Regeringens nya regler om bolån ska införas den 1 april. De innebär bland annat att bolånetaket höjs från 85 till 90 procents belåning av bostadens värde vid köp av ny bostad. För en villa i Skåne till aktuellt snittpris på 4,2 miljoner kronor skulle detta innebära att kravet på kontantinsats från köparen minskar från 623 000 kronor till 415 000 kronor. Samtidigt ökar låneutrymmet med lika mycket.

- Kontantinsatsen minskar med en tredjedel och det kan vara en påtaglig skillnad för till exempel förstagångsköpare och unga som vill in på marknaden. Generellt gäller ändå att vara försiktig med att belåna sig upp nära marknadsvärdet. Det kan både vara en hjälp och en ökad risk, säger Anders Hansson, privatekonom på Sparbanken Skåne.

I praktiken betyder det minskade kravet på kontantinsats olika mycket beroende på hur dyr bostaden är. Medan det för en genomsnittlig villa i Skåne handlar om 208 000 kronor i mindre kontantinsats så motsvarar det i Malmö nästan 320 000 kronor. I Eslöv och Kristianstad blir effekten mindre än snittet för Skåne och i Sjöbo där genomsnittspriset för en villa är ännu lägre minskar kontantinsatsen bara med 103 000 kronor.

Tabellen nedan visar beräkningen i detalj för både villor och bostadsrätter och även för Ystad och Trelleborg, samt storstadsregionerna Stockholm och Göteborg där effekterna är desto större.

- I flera skånska kommuner blir skillnaden inte så väldigt stor i kronor räknat. I dessa fall skulle jag rekommendera köpare att verkligen fundera igenom vilken belåning man vill ha. Om möjligheten finns att låna mindre och istället gå in med mer sparade pengar, är det nästan alltid att föredra. Det blir billigare och kan skapa mer flexibilitet i ekonomin, säger Anders Hansson.

Svårt att värdera helheten

Den andra stora delen av regeringens förändring handlar om att det tidigare skärpta kravet på ytterligare amortering för högt belånade hushåll tas bort. Samtidigt begränsas möjligheterna att ta tilläggslån för till exempel renovering.

Anders Hansson menar att de nya reglerna också kan få oönskade effekter.

- Det är svårt att bedöma vilken betydelse som lagändringen om kontantinsats kommer att få i Skåne. Vi kan räkna på kronor och ören, men i slutänden handlar det ändå om en värdering av vad som är mycket eller lite pengar. Detta är upp till varje enskild person eller hushåll, säger han och fortsätter:

- Vi vet sedan tidigare att skåningar gärna betalar lite mer för en bostad som innebär kortare restid till jobb eller studier. De nya reglerna kan mycket väl innebära att man står redo att betala ytterligare lite till för denna bostad, vilket kan skapa ett oönskat tryck uppåt på bostadspriserna.

- När det gäller amorteringskravet så berör detta främst de som är högt belånade och här är grundregeln fortfarande att amorteringar är klokt och något man gör för sin egen skull, inte för lagstiftarens skull, säger Anders Hansson.

Nya regler kräver nya strategier

För befintliga bolånetagare blir det alltså svårare att utöka lånet för till exempel renovering, då gränsen för hur mycket lånet kan utökas sänks från 85 procent till 80 procent av bostadens värde. Vidare införs en tröghetsregel för tilläggslån som begränsar möjligheterna till omvärdering av bostaden till vart femte år, vilket minskar möjligheten för bolånekunder att snabbt anpassa bolånet efter förändringar i bostadens värde. Syftet är att undvika överbelåning.

- Det blir svårare att låna upp en bostad som man redan äger och det innebär att den som står i begrepp att köpa bostad kan behöva ändra sin strategi vad gäller valet mellan ett renoveringsobjekt eller en färdigrenoverad bostad. Det blir absolut viktigare att planera för en längre tid framåt utifrån sina investeringsbehov och sina möjligheter att finansiera dem, säger Anders Hansson.